Оценка земельного участка

Земельные участки входят в число ключевых активов, участвующих при совершении различных финансовых сделок. Получить уверенность в выгоде совершаемых действий позволяет  определение стоимости земельного участка. Она позволяет принять обоснованные решения в вопросах инвестирования, в сфере землепользования, налогообложения, кредитования, вернуть часть уплаченных налогов, уменьшить налоговую базу и т.д.

Особенности участка при определении оценочной стоимости земли

В большинстве случаев определение стоимости земельного участка сопровождает оценку недвижимости, но не исключаются ситуации, когда необходимо проведение самостоятельной экспертизы по определению рыночной ценности земли.

Оценочная стоимость земли рассчитывается со своей спецификой, позволяющей учесть как физические, так и юридические параметры объекта. Например, такие как:

Категория оцениваемых площадей

• Земля под ИЖС,
• Участки под многоэтажное жилое строительство,
• Земли лесного, водного фонда,
• Земельные участки сельскохозяйственного назначения и т.д.

Обязательный учет потенциальных ограничений, накладываемых на использование конкретных территорий.
Например, де-юре возможно

• ограничение этажности возводимых на участке построек и сооружений
• техническая возможность подключения коммуникаций,
• близость высоковольтных линий электропередач
• зоны сервитута
• иные условия, обязательные для выполнения собственником земли.

Экспертиза земель проводится также для участков, которые находятся в населенных пунктах, территории промышленного, сельскохозяйственного назначения, земли военного, лесного фондов, участки с особым статусом для территорий с незавершенным строительством или проектов с частично проложенными инженерными сетями.

Аспекты, влияющие на  стоимость участка цены

Независимая экспертиза для сравнения рыночной стоимости земельного участка учитывает ряд иных факторов:

• Месторасположение участка.
• Удаленность территории от города, райцентра.
• Присутствие проведенных коммуникаций.
• Рекреационные параметры.
• Статус, престиж района.
• Присутствие водных ресурсов.
• Геологические особенности

У каждого фактора своя степень влияния при расчете стоимости земель разных категорий. То, что имеет весомое значение для земель сельскохозяйственного назначения, может быть вторичным для экспертизы территории населенных пунктов и т.д.

Заказать услугу предлагает компания «Ярвиль». Опытные оценщики проводят экспертизу территорий различного назначения. Результатом работы становится письменный отчет, обладающий доказательной силой. Документ составляется на основе законодательства, соответствует принятым стандартам.

Когда требуется отчет об оценке земельного участка?

Рыночная экспертиза земельного участка проводится при:

• Ипотечном кредитовании при использовании объекта в качестве залога.
• Включении участка в активы с внесением на баланс предприятия в качестве вклада в уставной капитал.
• Оспаривании государственной кадастровой стоимости земельного участка.
• Выставлении участка на аукцион для купли продажи.
• Сдачи участка в аренду при установлении годовой арендной платы.
• Оформлении договора купли-продажи или дарения
• Смене целевого назначения надела. Если участок переводится на другой тип использования, отчет помогает в процессе правовых изменений.
• Оформлении права собственности. Документ могут запросить при регистрации права собственности на основании договора дарения, купли-продажи.
• Судебных разбирательствах. Часто  документ нужен для предоставления в суде для определения реальной цены земли и разрешения споров.
• Необходимости получения кредита под строительство.
• Снижении значений в кадастре для предоставлении info в государственные учреждения.
• При инвентаризации для подтверждения сумм в балансе.

Инвестиционная стоимость земельного участка устанавливается для различных потребностей бизнеса, например:

• Привлечения новых инвесторов,
• Поиск путей увеличения рентабельности объекта посредством сдачи в аренду и т.д. 
• При необходимости срочно реализовать землю определяется ликвидационная стоимость.
• Перерасчет кадастровой ценности производится для исчисления размера налоговых платежей за землю.
• В сделке позволяет урегулировать разногласия, возникающие по стоимости участка.

Эксперты подбирают различные методы  в зависимости от целей проведения (установление рыночной,  инвестиционной либо ликвидационной стоимости).

Поэтому чаще применяется комбинация трех основных подходов: доходного, затратного и сравнительного. Определить общую стоимость позволяют следующие методики:

• Капитализация земельной ренты. Методика предполагает расчет цены надела с учетом его потенциальной доходности, например, прибыли от сдачи в аренду.
• Расчет стоимости с учетом плана использования. Методика оценивает ценность земли с учетом ее потенциальной доходности от определенной эксплуатации, например, возведении зданий коммерческого типа.
• Метод исчисления остатка. Стоимость улучшений земли для получения дохода устанавливается посредством расчета разницы дохода до и после внесенных изменений.
• Сравнительный метод. Строится на анализе продаж аналогичных участков на рынке, что позволяет установить рыночную цену.

Для эффективного экспертного анализа нередко используется сочетание нескольких методик, что обеспечивает учет всех аспектов территории. Итоговый результат по каждому способу детально расписывается в отчете, приводится обоснование выбора. Важным моментом является учет целей отчета (аренда, продажа, строительство, прочее), что позволяет выбрать соответствующий метод.

Как рассчитывается стоимость земли?

Определение стоимости земельный надел проводится специалистами с учетом ряда факторов:

• Месторасположение с учетом города, региона, района, удаленности от инфраструктуры.
• Целевое назначение земель.
• Площадь территории, ее конфигурация.
• Присутствие подведенных коммуникаций.
• Транспортная доступность.
• Экологические параметры (присутствие водоемов, лесных угодий).
• Наличие обременений на землю (залоги, сервитуты).
• Текущее состояние рынка недвижимости.
  Объем спроса и предложения на аналогичные объекты.
• Инвестиционный потенциал.
• Наличие коммуникаций,
• Оформленное право собственности или долгосрочная аренда на участок. При ее наличии стоимость участка или его части может повыситься за счет обязательств перед арендатором и потенциальных доходов от ренты.
• Срок действия права собственности. При долгосрочном праве собственности цена объекта будет выше.
• Права иных лиц. Наличие претензий, включая права других лиц, способно создавать финансовые, юридические сложности, меняющие средний уровень стоимости.

В качестве дополнительных факторов учитывается наличие на участке построек и их состояние, особенности ландшафта, видовые характеристики, а также социально-экономические факторы.

Специфические критерии рассматриваются при анализе земель сельскохозяйственного назначения. В таких ситуациях в общем отчете отмечается состав почвы, показатели потенциальной урожайности.

Для грамотной экспертизы надела земли обращайтесь в компанию «Ярвиль», специалисты которой соблюдают все правила проведения экспертизы при заданных условиях. Заключение дается на конкретную дату и может меняться при смене обстоятельств.  

Заказать независимую оценку земли можно на сайте или по телефону +7 (902) 332 – 56 – 89.