Данная инструкция может быть полезна заказчикам отчетом об оценке, заемщикам ипотечных кредитов, продавцам квартир и домов, залоговикам, оценщикам, помощникам оценщика, и им сочувствующим.
Не пущу!
Начнем с Конституции. «Жилище неприкосновенно. Никто не вправе проникать в жилище против воли проживающих в нем лиц иначе как в случаях, установленных федеральным законом
, или на основании судебного решения» («Конституция Российской Федерации» (принята всенародным голосованием 12.12.1993 с изменениями, одобренными в ходе общероссийского голосования 01.07.2020), статья 25.
Поэтому желательно тому, кто собрался осматривать квартиру для оценки, заранее договориться о дате и времени осмотра. Заёмщик (покупатель квартиры, он же заказчик отчета) предупреждает продавца о том, кто именно приедет для осмотра, и когда. Осмотр, как правило, проводится в светлое время суток. Но, если собственник жилья может показать объект только во второй половине дня, после работы, а на календаре ноябрь-декабрь, то приходится проводить осмотр в вечернее время. И тогда темная картинка в отчете об оценке почти неизбежна. Выручает современная фототехника, позволяющая делать снимки в ночном режиме.
Исполнителю осмотра необходимо иметь при себе документ, удостоверяющий личность, а также маску и бахилы. В отличие от визита в дом сотрудников Федеральной службы безопасности и полиции, обладающих правом войти в любое помещение вне зависимости от воли и желания собственника, осмотр в рамках оценочной деятельности — дело добровольное. Заранее согласовываем визит, и только тогда едем. Ведем себя вежливо и корректно. Иначе могут быть разные неприятности.
Собственник может не впустить оценщика
Уважаемые собственники! Вы четко должны знать, кто именно приедет в Вашу квартиру на осмотр, и в какое время. Не поленитесь, позвоните пожалуйста в оценочную компанию или покупателю квартиры (или его представителю — риелтору), уточните ФИО человека, который будет проводить осмотр.
На осмотр может прийти мошенник
Осматривать обязательно?
В Федеральном стандарте оценки № 3 «Требования к отчету об оценке» перечисляется всё, что должно быть в отчете об оценке. Дата составления отчета, его номер. Задание на оценку. Применяемые стандарты оценки. Принятые при проведении оценки объекта оценки допущения. Сведения о заказчике оценки и об оценщике. Основные факты и выводы (основание, общая информация об объекте, результаты оценки, итоговая величина стоимости объекта оценки, ограничения и пределы применения полученной итоговой стоимости). Описание объекта оценки. Анализ рынка объекта оценки. Описание процесса оценки объекта оценки. Описание процедуры согласования результатов оценки и выводы.
Где здесь раздел с актом осмотра и фотографиями? Нет. Выходит, что обязательного требования к осмотру объекта оценки в законодательстве нет. И нет обязательного требования к оценщику, чтобы он обязательно фотографировал объект. Методы работы он выбирает самостоятельно.
И все-таки, в подавляющем большинстве отчётов об оценке есть раздел с фотографиями. Почему?
Фотографии дополняют текст.
Задача оценщика — изложить в отчете существенную информацию. Она должна быть подтверждена. Содержание отчета не должно вводить в заблуждение. Как лучше всего описать предмет? Вспомните детские книжки. Там и текст, и картинки. Лучшее сочетание.
Если предложить писателю описать молодую женщину, то он напишет что-то типа: «обаятельная молодая женщина, одета в простое белое платье, мягкие черты лица». А художник напишет портрет:
В.Л. Боровиковский «Портрет М.И.Лопухиной»
Кто информативнее, писатель или художник? Оба. Но зрительный образ дает информации больше, а текстовый точнее. Поэтому оценщики, как правило, подробно описывают объект в текстовой части, и дополняют разделом с фотографиями.
Банки качают права.
Если отчет об оценке делается для банка, то оценщик в первую очередь выясняет требования банков к отчетам об оценке. У банков, как правило, кроме общих требований, изложенных в Законе об оценочной деятельности и ФСО (Федеральных стандартах оценки), есть свои особые требования. Этим, кстати, объясняется любопытство оценщиков, когда клиент заказывает отчет — для какого именно банка нужен отчет. Требования разные.
Одно из требований АО «Россельхозбанк» к отчетам об оценке (Приложение 2 к Правилам сотрудничества АО «Россельхозбанк» с Партнерами (в редакции приказа АО «Россельхозбанк» от 04.05.2016 № 297-ОД) — к описанию объекта оценки прикладывается акт осмотра оценщиком объекта оценки с приложением фотографий.Фотографии могут быть черно-белые.
У «Сбербанка» требований побольше. В программе «Домклик» содержится готовый скелет отчета, и там подготовлен раздел с фотографиями, разбитыми по частям объекта:
Дом снаружи
Дом внутри
Квартира
Вид из окна, дверь в квартиру
Оценщик и/или лицо, уполномоченное на это Оценщиком, в процессе проведения оценки должен(но) лично осмотреть и идентифицировать объект оценки. Оценка объекта не должна проводиться, если идентификация объекта оценки невозможна. К отчету об оценке должны быть приложены качественные цветные фотографии:
-общий вид объекта оценки (если получить общее изображение объекта было невозможно, к Отчету могут прикладываться фотографии отдельных частей здания, позволяющие сформировать целое изображение объекта, также фотографии, позволяющие определить его адрес);
-окружение объекта оценки;
-виды из окон;
-фотографии комнат и помещений оцениваемого объекта оценки;
-фотографии мест для подключения сантехнического оборудования (при отсутствии такого оборудования);
-фотографии оконного блока, балкона, лоджии (при открытых занавесках/шторах/жалюзи);
-фотографии, отражающие наличие не согласованных перепланировок (при наличии);
-изображения всех имеющихся повреждений и дефектов (внешних и внутренних) и переоборудованных комнат и помещений (при наличии таковых), указанных в допущениях и ограничениях.
Фотофиксация объекта оценки должна проводиться в светлое время суток. Фотографии должны быть подписаны в соответствии с поэтажным планом и экспликацией.
Аналогичные требования у Банка ВТБ, Промсвязьбанка и у других банков.
Как видите, отчет для получения ипотечного кредита в банке должен быть с фотографиями.
Какие у Вас доказательства?
Отчеты об оценке часто делаются для судебного разбирательства. Отчет — это документ, который должен содержать максимум информации о предмете оценки. Необходимо описать количественные и качественные характеристики элементов, входящих в состав объекта оценки, которые имеют специфику, влияющую на результаты оценки объекта оценки. Как бы Вы подробно не описали предмет голым текстом, всё равно без иллюстраций не получится внушающий уважение документ. Когда идет судебное разбирательство, противоположная сторона может использовать довод, что оценщик недостаточно подробно разобрался в объекте оценки, не самым тщательным образом его осмотрел, и это повлияло на качество оценки и на итоговый результат — рыночную стоимость.
Фотографии дают более полное представление об объекте оценки
Попробуйте доказать обратное, и уверить судью, что Вы осматривали качественно, если фотографий в отчете нет? Вряд ли получится убедительно. Выходит, что фотографии помогают в судебном заседании обосновать выводы отчета об оценке.
Инструкция для осматривающего
- Назначить время осмотра, к дому прибыть заранее.
- Осмотр начать с прилегающей территории – фото двора, детской площадки, дороги к дому. Панорамное фото дома издалека и его окружения.
- Фасад дома, включая все этажи.
- Информационная табличка с адресом, фото читаемое, с захватом части стены.
- Фото входа в подъезд с расстояния 5-10 метров, и с расстояния 2 метра.
- Сделать фото мусоропровода и лестничной площадки первого этажа.
- Прибыть в квартиру вовремя, представиться.
- Иметь паспорт, бахилы, маску, перчатки.
- Выполнить фото всех помещений внутри квартиры, двигаясь по часовой стрелке и сверяясь с планом
- Первое фото – коридор от входной двери, второе фото – коридор на входную дверь. Захватывать две стены, пол, потолок. Если есть встроенные шкафы – приоткрыть дверцы и сделать их фото. Если шкафы демонтированы, сделать фото их местоположения по плану.
- Далее аналогично выполнить 2-5 панорамных фото каждого помещения – на окно, на дверь, захватывая пол, потолок, стены. Фото выполнять при раздвинутых шторах. Контролировать качество снимков, меняя ракурс, освещение.
- Если есть расхождения с планом, обязательно фиксировать.
- Если есть следы протечек потолка обязательно фиксировать, выяснить у хозяев причину и давность протечек.
- Фото санузлов должно быть информативным, показывать наличие, местоположение и степень износа сантехники и вентиляции. Исправность проверить (попросить хозяина). Если сантехника не установлена, сделать фото места её подключения, сантехнических выводов.
- Фото из окон с захватом части рамы и батареи отопления (по возможности).
- Фото балконов, лоджий с захватом ограждения.
- Спросить хозяев о прочих особенностях квартиры — теплые полы, кондиционер, сигнализация, эксплуатируемая кровля, камин, материалы отделки, погребок на балконе, закрытые мебелью окна и прочие Вами не замеченные элементы. Фиксируйте все сказанное.
- Поблагодарить, покинуть квартиру, сделать фото входной двери в квартиру и фото лестничной площадки от двери, на фото должно быть видно количество квартир на площадке и наличие лифтов, их вид.