Отчет должен соответствовать требованиям федерального законодательства об оценочной деятельности, требованиям федеральных стандартов оценки, стандартов и правил, утвержденных саморегулируемой организацией оценщиков.
Отчет об оценке должен быть оформлен с учетом следующих требований и содержать следующие сведения:
Представлен как в печатном, так и в электронном виде на съемном электронном носителе информации (CD/DVD-диске).
Отчет на бумажном носителе должен быть пронумерован постранично, прошит, подписан Оценщиком или Оценщиками, которые провели оценку, а также скреплен личной печатью Оценщика или Оценщиков либо печатью юридического лица, с которым Оценщик или Оценщики заключили трудовой договор.
Отчет комплектуется приложениями (отдельным томом), в которых приводятся копии всех документов, использованных при выполнении оценки, в том числе правоустанавливающие, технические, бухгалтерские документы, бизнес-планы и прочие материалы, полученные от заказчика, заключения специалистов и экспертов, опросные листы, распечатки интернет-страниц и страницы из периодических изданий с исчерпывающей информацией по анализу рынка, объектам-аналогам и прочие документы.
Для проведения оценки отдельных видов объектов оценки законодательством Российской Федерации могут быть предусмотрены специальные формы отчетов. Требования к составлению отчета об оценке, проводимой для специальных целей и отдельных видов объектов оценки, могут устанавливаться соответствующими федеральными стандартами оценки, которые могут предусматривать отступления от требований ФСО №3.
Отчет в обязательном порядке должен содержать следующие требования:
Дата определения стоимости объекта оценки, дата составления отчета (не более 3х месяцев с даты оценки), дата проведения оценки.
Порядковый номер отчета.
Задание на оценку должно содержать следующую информацию:
объект оценки;
права на объект оценки, учитываемые при определении стоимости объекта оценки;
цель оценки;
предполагаемое использование результатов оценки (цели и задачи проведения оценки (определение рыночной либо инвестиционной, ликвидационной или кадастровой стоимости для соответствующих целей). Если при проведении оценки объекта оценки определяется не рыночная стоимость, а иные виды стоимости, в отчете указаны критерии установления оценки объекта оценки и причины отступления от возможности определения рыночной стоимости объекта оценки);
вид стоимости;
дата оценки;
допущения, на которых должна основываться оценка;
иная информация, предусмотренная федеральными стандартами оценки;
особенности проведения осмотра объекта оценки либо основания, объективно препятствующие проведению осмотра объекта, если таковые существуют.
Информация обо всех привлеченных к проведению оценки и подготовке Отчета об оценке организациях и специалистах с указанием их квалификации и степени их участия в проведении оценки объекта оценки, а также информация о привлечении отраслевых экспертов в случае невозможности проведения оценки без их привлечения.
Допущения, используемые при проведении оценки объекта оценки.
Применяемые стандарты оценки, используемые при проведении оценки. Обоснование их использования при проведении оценки объекта оценки.
Обязательные требования к содержанию Отчета об оценке.
Сведения о Заказчике оценки:
Сведения об Оценщике (Оценщиках), проводивших оценку:
фамилия, имя и (при наличии) отчество Оценщика (Оценщиков);
место нахождения Оценщика (Оценщиков);
сведения о юридическом лице, с которым Оценщик (Оценщики) заключил (заключили) трудовой договор;
информация о членстве в саморегулируемой организации оценщиков.
Сведения об объекте оценки:
описание объекта оценки с указанием перечня документов, используемых Оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки:
подробное описание состава объекта оценки, его расположения (нахождения);
сведения об имущественных правах на объект оценки;
сведения об обременениях и обязательствах, оказывающих влияние на стоимость объекта оценки;
количественные и качественные характеристики элементов, входящих в состав объекта оценки, которые имеют специфику, влияющую на результаты оценки объекта оценки;
информация о текущем использовании объекта оценки;
информация о техническом состоянии объекта оценки, первоначальной и остаточной балансовой или кадастровой стоимостей, окружения, обеспеченности инженерными сетями, транспортной доступности (где это применимо в соответствии с видом объекта оценки);
другие факторы и характеристики, относящиеся к объекту оценки, существенно влияющие на его стоимость (напр., окружение, технология производства и пр.);
к описанию объекта оценки прикладывается акт осмотра Оценщиком объекта оценки с приложением фотографий.
В отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу: полное и (в случае, если имеется) сокращенное наименование, дата государственной регистрации, основной государственный регистрационный номер, балансовая стоимость объекта оценки (при наличии).
Иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки.
Иные сведения, являющиеся, по мнению Оценщика, существенно важными для полноты отражения примененного им метода расчета стоимости конкретного объекта оценки.
Основные факты и выводы:
основание для проведения Оценщиком оценки объекта оценки;
общая информация, идентифицирующая объект оценки;
результаты оценки, полученные при применении различных подходов к оценке;
итоговое значение стоимости объекта оценки после согласования результатов должно быть представлено в виде конкретного числа с округлением по математическим правилам округления либо в виде интервала значений и выражено в рублях Российской Федерации;
ограничения и пределы применения полученной итоговой стоимости.
Анализ рынка объекта оценки, ценообразующих факторов, а также внешних факторов, влияющих на его стоимость.
Анализ ликвидности объекта оценки с указанием потенциальных покупателей, условий продажи и обоснованием нормального срока экспозиции.
Анализ прав, а также обременений на объект оценки для целей залога.
Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования.
В случае предполагаемого наилучшего использования, отличного от текущего, обязательно документальное подтверждение всех разрешений, согласований, проектов и экспертных заключений.
Анализ ретроспективных данных бухгалтерского учета, данных бизнес планов и их корреляция с прогнозируемым денежным потоком.
Доходный подход – описание применения с приведением расчетов или обоснованный отказ от применения подхода:
рекомендуемая область применения доходного подхода.
Затратный подход – описание применения с приведением расчетов или обоснованный отказ от применения подхода:
рекомендуемая область применения затратного подхода;
определение затрат, необходимых для приобретения, воспроизводства либо замещения объекта оценки;
определение износа и устареваний, прибыли предпринимателя;
обоснование расчета (подбор аналогов, полнота и последовательность используемых материалов).
Сравнительный подход – описание применения с приведением расчетов или обоснованный отказ от применения подхода:
рекомендуемая область применения сравнительного подхода;
аналоги должны быть сопоставимыми по характеристикам и ценообразующим факторам с оцениваемым объектом;
количество объектов аналогов не менее 5 единиц.
Согласование результатов оценки:
наличие описания процедуры согласования и выводы, полученные на основании проведенных расчетов по различным подходам, а также при использовании разных методов в рамках применения каждого подхода, с целью определения итоговой величины стоимости, либо признание в качестве итоговой величины стоимости результата одного из подходов;
Оценщик имеет право приводить свое суждение о возможных границах интервала, в котором, по его мнению, может находиться стоимость объекта оценки, если в задании на оценку не указано иное;
в случае, если в качестве информации, существенной для величины определяемой стоимости объекта оценки, используется значение, определяемое экспертным мнением –наличие в отчете об оценке проведенного анализа данного значения на соответствие рыночным данным (при наличии рыночной информации).
В приложении к отчету должны содержаться копии документов, используемые Оценщиком и устанавливающие количественные и качественные характеристики объекта оценки, в том числе:
– правоустанавливающие и правоподтверждающие документы;
– документы технической инвентаризации;
– заключения экспертиз;
– другие документы по объекту оценки (при их наличии).
наличие в тексте Отчета ссылок на источники информации либо копии материалов и распечаток, используемых в Отчете, позволяющие делать выводы об источнике получения соответствующей информации и дате ее подготовки;
наличие копий соответствующих материалов – в случае если информация при опубликовании на сайте в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» не обеспечена свободным доступом на дату проведения оценки или после даты проведения оценки либо в будущем возможно изменение этой информации или адреса страницы, на которой она опубликована, либо используется информация, опубликованная не в общедоступном печатном издании;
наличие копий документов, предоставленных Заказчиком (в том числе справок, таблиц, бухгалтерских балансов), подписанных уполномоченным на то лицом и заверенных в установленном порядке;
при необходимости проведения при оценке для целей залога исследований, требующих специальных знаний – обязательно привлечение отраслевых экспертов, обладающих такими знаниями. Необходимость привлечения отраслевых экспертов указывается в задании на оценку;
имеется описание процесса оценки объекта оценки в части применения подхода (подходов) с описанием обоснования выбора используемых подходов к оценке и методов в рамках в рамках каждого из применяемых подходов, приведена последовательность определения стоимости объекта используемых подходов к оценке и методов в рамках каждого из применяемых подходов, а также приведены соответствующие расчеты, позволяющие пользователю отчета об оценке понять логику процесса определения стоимости и соответствие выбранного оценщиком метода (методов) объекту оценки, определяемому виду стоимости и предполагаемому использованию результатов оценки.
Описание расчетов, расчеты и пояснения к расчетам, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов, указанных или полученных оценщиком в рамках применения подходов и методов, в том числе полные расчёты и документальное обоснование всех:
– составных частей при определении коэффициента капитализации или ставки дисконтирования;
– вносимых корректировок и поправок в цены объектов-аналогов.
Наличие расчёта ликвидационной стоимости при сроке экспозиции объекта оценки не превышающем шесть месяцев.
Наличие информации о включении величины НДС в размер рыночной стоимости.
Указание на ответственность оценщика за достоверность информации, используемой в Отчете, полученной из собственных источников и/или третьих лиц, а также положение, обязывающее оценщика указать в отчете на невозможность установления достоверности используемой информации с указанием соответствующей ссылки на источник данной информации.
При составлении отчета должны быть выдержаны следующие принципы:
В отчете должна быть изложена вся информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки.
Информация, приведенная в отчете, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена.
Содержание отчета не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должна допускать неоднозначного толкования полученных результатов.
Состав и последовательность представленных в отчете об оценке материалов и описание процесса оценки должны позволить полностью воспроизвести расчет и привести к аналогичным результатам.
Должна отсутствовать информация, не использующаяся при проведении оценки при определении промежуточных и итоговых результатов (если она не является обязательной согласно требованиям федеральных стандартов и правил оценочной деятельности, установленных саморегулируемой организацией).
Информация должна соответствовать действительности и позволять пользователю отчета об оценке делать правильные выводы о характеристиках, исследовавшихся Оценщиком при проведении оценки и определении итоговой величины стоимости объекта оценки, и принимать базирующиеся на этих выводах обоснованные решения.
Отчет об оценке земельных участков из состава земель сельскохозяйственного назначения должен отвечать требованиям:
Оценка земельного участка должна быть произведена в соответствии с «Методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости земельных участков» (распоряжение Минимущества России от 06.03.2002 № 568-р).
Оценка с использованием доходного подхода (методом капитализации земельной ренты), а также отбор объектов-аналогов при применении сравнительного подхода к оценке должны осуществляться с учетом действующих на дату проведения оценки категории, целевого назначения, разрешенного использования и функционального назначения земель.
Отчет не должен содержать допущений по изменению действующих на дату проведения оценки категории, целевого назначения, разрешенного использования и функционального назначения земель.