Адрес

г. Ярославль, ул. Победы,

д. 29, этаж 3, офисы 8 и 12

График работы

Пн-Чт: 9.00 - 18.00

Пт: 9.00 - 17.00

Требования Сбербанка к отчету об оценке объектов недвижимости

Требования Сбербанка к отчету об оценке объектов недвижимости

Требования Сбербанка к отчету об оценке объектов недвижимости

Требования к Отчету об оценке недвижимости потребительского назначения

1. Общие требования

1.1. Содержание Отчета об оценке должно соответствовать требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»/1/, Федеральных стандартов оценки № 1, 2, 3, 7, 9 (ФСО №1, ФСО №2, ФСО №3, ФСО №7, ФСО №9) /2-6/, а также всем стандартам и правилам оценочной деятельности, утвержденным саморегулируемой организацией Оценщиков, членом которой является Оценщик подготовивший Отчет об оценке.

1.2. Оценщик не должен производить оценку, если предоставленные заказчиком документы, а именно:

 а) правоустанавливающие документы, подлежащие государственной регистрации — не зарегистрированы в установленном порядке в соответствии с действующим законодательством РФ;

б) поэтажный план, экспликации помещений к поэтажному плану — не удостоверены органом, осуществляющим технический учет и инвентаризацию (ГУП/МУП «Бюро технической инвентаризации», ФГУП «Ростехинвентаризация», АО «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ»);

в) кадастровый паспорт либо выписка из кадастрового паспорта, полученные до 01.01.2017 г., — не удостоверены органом, осуществляющим кадастровый учет объектов капитального строительства (Росреестр);

г) выписка из Единого государственного реестра недвижимости, полученная после 01.01.2017 г., — не удостоверена органом регистрации прав/многофункциональным центром (Росреестр). Выписка из ЕГРН в форме электронного документа должна быть подписана УКЭП лица, подписавшего электронный документ.

 1.3. Отчет об оценке должен быть выполнен Оценочной организацией, включенной в Перечень оценочных организаций или удовлетворяющей Требованиям к Оценочным организациям, размещенным на сайте Банка.

1.4. Срок с даты оценки до даты составления Отчета об оценке не должен превышать 3 месяца.

1.5. В Отчете об оценке должны быть отражены все промежуточные расчеты, а также вся существенная с точки зрения влияния на величину рыночной стоимости Объекта оценки информация, полученная в ходе проведения оценки.

1.6. Отчет об оценке должен содержать расчет рыночной стоимости, произведенный на основе сравнительного и/или затратного подхода (доходный подход не должен применяться).

1.7. Отчет должен содержать анализ рынка, касающийся сегмента рынка недвижимости, к которому относится объект оценки.

1.8. Оценщик и/или лицо, уполномоченное на это Оценщиком, в процессе проведения оценки должен(но) лично осмотреть и идентифицировать объект оценки. Оценка объекта не должна проводиться, если идентификация объекта оценки невозможна.

1.9. К отчету об оценке должны быть приложены качественные цветные фотографии:

— общий вид объекта оценки (если получить общее изображение объекта было невозможно, к Отчету могут прикладываться фотографии отдельных частей здания, позволяющие сформировать целое изображение объекта, также фотографии, позволяющие определить его адрес);

— окружение объекта оценки;

— виды из окон;

— фотографии комнат и помещений оцениваемого объекта оценки;

— фотографии мест для подключения сантехнического оборудования (при отсутствии такого оборудования);

— фотографии оконного блока, балкона, лоджии (при открытых занавесках/шторах/жалюзи);

— фотографии, отражающие наличие не согласованных перепланировок (при наличии);

 — изображения всех имеющихся повреждений и дефектов (внешних и внутренних) и переоборудованных комнат и помещений (при наличии таковых), указанных в допущениях и ограничениях. Фотофиксация объекта оценки должна проводиться в светлое время суток. Фотографии должны быть подписаны в соответствии с поэтажным планом и экспликацией.

1.10. Количество объектов-аналогов при проведении оценки должно быть не менее 4-х для населенных пунктов с населением более 500 тысяч человек, 2-х — для прочих населенных пунктов. При слаборазвитом рынке купли-продажи (небольшие города, деревни, поселки городского типа и т.п.) допускается выбор в качестве аналогов иных населенных пунктов с обязательным указанием критериев (как количественных, так и качественных), по которым они подбирались (например: численность населения, уровень дохода населения, местоположение к «ключевой» транспортной магистрали и т.п.). В приложении должны быть приведены ссылки на источники получения информации (контактные телефоны, реквизиты операторов рынка: ФИО агента и/или наименование агентства, полные ссылки на страницы сети интернет) и копии материалов (распечатки соответствующих страниц из сети интернет, коммерческих предложений, объявлений и т.п.). Копии материалов об объектах-аналогах считаются актуальными при условии даты их публикации не более 4 (четырех) месяцев до даты составления отчета об оценке для населенных пунктов с населением свыше 500 тысяч человек, не более 7 (семи) месяцев для населенных пунктов с населением от 250 тысяч до 500 тысяч человек и не более 9 (девяти) месяцев для населенных пунктов с населением до 250 тысяч человек.

1.11. Объекты-аналоги должны иметь схожие характеристики с объектом оценки. При подборе объектов-аналогов необходимо указывать, включена или нет в общую площадь объектов-аналогов, используемую в расчетах, площадь лоджий, балконов, веранд, террас. При оценке комнаты в квартире не допускается использование в качестве объектов-аналогов квартиры. При оценке земельного участка необходимо учитывать категорию земель и вид разрешенного использования земельного участка. Категория земель определяется в соответствии со ст. 7 Земельного кодекса Российской Федерации. При этом необходимо учитывать, что для земель одной категории может устанавливаться различное целевое назначение (вид разрешенного использования), сравнение которых не допускается.

1.12. В приложении к Отчету должны содержаться копии документов, используемые Оценщиком и устанавливающие количественные и качественные характеристики объекта оценки, в том числе правоустанавливающие и правоподтверждающие документы, а также документы технической инвентаризации, заключения экспертиз, а также другие документы по объекту оценки (при их наличии).

1.13. Должно быть отражено наличие/отсутствие обременений/ограничений/правопритязаний.

1.14. Отчет должен быть составлен без учета элементов улучшения, например, при оценке меблированной квартиры оценка должна производиться исходя из стоимости Объекта оценки без мебели.

1.15. При наличии несанкционированных перепланировок/модернизаций/реконструкций необходимо указать отдельно рыночную стоимость с учетом стоимости восстановления до первоначального вида.

1.16. Используемые в отчете корректировки должны быть обоснованы. Шкала и процедура корректировки не должна меняться от одного объекта аналога к другому.

1.17. В случае если собственник объекта — юридическое лицо, в Отчете указывается балансовая стоимость объекта оценки (при наличии).

1.18. При оценке нескольких объектов недвижимости (например, земельного участка и возведенных на нем построек, долей квартир, земельных участков, расположенных в непосредственной близости друг от друга и т.п.) в отчете должны быть указаны по отдельности стоимости каждого объекта недвижимости, зарегистрированного в соответствии с действующим законодательством, а также совокупная стоимость всех оцениваемых объектов.

1.19. Отчет должен содержать информацию о квалификационном аттестате Оценщика, подготовившего Отчет. Квалификационный аттестат должен быть выдан по направлению оценочной деятельности «Оценка недвижимости». В приложении к отчету должна содержаться копия данного квалификационного аттестата.

1.20. При предоставлении Отчета на бумажном носителе, Отчет должен быть пронумерован постранично, прошит, подписан оценщиком или оценщиками, который(ые) провел(и) оценку, а также скреплен личной печатью оценщика или оценщиков либо печатью юридического лица, с которым оценщик или оценщики заключил(и) трудовой договор.

1.21. При предоставлении Отчета в форме электронного документа, Отчет должен быть подготовлен и выпущен в автоматизированной системе для работы оценщиков Партнер-онлайн Оценка, доступ в которую предоставляется ООО «Центр недвижимости от Сбербанка» путем регистрации Оценочной организации на ресурсе https://eva.domclick.ru. Отчет в форме электронного документа должен быть пронумерован постранично, подписан оценщиком или оценщиками, который(ые) провел(и) оценку, а также подписан руководителем юридического лица, с которым оценщик или оценщики заключил(и) трудовой договор, усиленной квалифицированной электронной подписью (УКЭП), выпущенной удостоверяющим центром, с которым ООО «Центр недвижимости от Сбербанка» заключил договор. Отчет в форме электронного документа принимается исключительно при кредитовании физических лиц.

2. В Отчете об оценке квартиры/комнаты должны быть указаны:

2.1. Размер общей и жилой площади, площади кухни;

2.2. Количество жилых комнат;

2.3. Количество этажей в здании;

2.4. Этаж расположения;

2.5. Наличие (либо отсутствие) балкона и/или лоджии, их количество, наличие/отсутствие остекления;

2.6. Высота потолков;

2.7. Состояние объекта оценки;

2.8. Информация о виде из окна;

2.9. Данные о соответствии планировки квартиры/комнаты поэтажному плану квартиры, выданному органами технического учета и инвентаризации (БТИ), а в случаях выявления перепланировки и/или переустройства — указание на поэтажном плане, в чем она выражается, и стоимость приведения объекта оценки в соответствие с планом БТИ, экспертное заключение о возможности/невозможности регистрации перепланировки и/или переустройства в соответствии с требованиями действующего законодательства;

2.10. Данные о подключении к системе электро-, газоснабжения, холодному и горячему водоснабжению, канализации, а также о наличии/отсутствии соответствующего оборудования;

2.11. Разрешенное и текущее использование объекта оценки;

2.12. Наличие подземных этажей, парковки;

2.13. Год постройки дома;

2.14. Материал стен дома;

2.15. Материал перекрытий дома;

2.16. Мнение Оценщика о необходимости/отсутствии необходимости в ремонтных работах квартиры/комнаты с обоснованием данного мнения;

2.17. Если квартира/комната находится в домах, построенных до 1970 года — Техническая таблица осмотра здания с выводами об отсутствии/наличии существенных дефектов конструктивных элементов и инженерного оборудования, которые могут привести впоследствии к аварийности дома и/или признанию его ветхим, а также о возможности проведения капитального ремонта с отселением жильцов. К Отчету прилагаются фотографии выявленных дефектов здания, в котором расположена квартира/комната;

2.18. Данные о состоянии подъезда;

2.19. Данные о внешнем виде фасада дома;

2.20. Данные о физическом износе дома (в процентах) с указанием ссылки на источник информации (при наличии);

2.21. Схема проезда к многоквартирному дому, в котором находится объект оценки;

2.22. Расстояние до метро пешком, общественным транспортом (при наличии метро в населенном пункте нахождения объекта оценки;

2.23. Средняя стоимость одного квадратного метра жилой площади в данном районе;

2.24. Качество обустройства двора (наличие зеленых насаждений, наличие детских площадок, наличие парковки (охраняемой/стихийной) для автомобилей, наличие расположенных рядом объектов, снижающих/повышающих привлекательность конкретного двора и района в целом).

 

3. В Отчете об оценке апартаментов должны быть указаны:

3.1. Размер общей площади;

3.2. Количество этажей в здании;

3.3. Этаж расположения;

3.4. Наличие (либо отсутствие) балкона и/или лоджии, их количество, наличие/отсутствие остекления;

3.5. Высота потолков;

3.6. Состояние объекта оценки;

3.7. Информация о виде из окна;

3.8. Данные о соответствии планировки апартаментов поэтажному плану, выданному органами технического учета и инвентаризации (БТИ), а в случаях выявления перепланировки и/или переустройства — указание на поэтажном плане, в чем она выражается, и стоимость приведения объекта оценки в соответствие с планом БТИ;

3.9. Данные о подключении к системе электро-, газоснабжения, холодному и горячему водоснабжению, канализации, а также о наличии/отсутствии соответствующего оборудования;

3.10. Разрешенное и текущее использование объекта оценки;

3.11. Наличие подземных этажей, парковки;

3.12. Год постройки здания;

3.13. Материал стен здания;

3.14. Материал перекрытий здания;

3.15. Функциональное назначение здания;

3.16. Данные о физическом износе здания (в процентах) с указанием ссылки на источник информации (при наличии);

3.17. Расстояние до метро пешком, общественным транспортом (при наличии метро в населенном пункте нахождения объекта оценки;

3.18. Средняя стоимость одного квадратного метра площади апартаментов в данном районе;

3.19. Качество обустройства территории (наличие зеленых насаждений, наличие детских площадок, наличие парковки (охраняемой/стихийной) для автомобилей, наличие расположенных рядом объектов, снижающих/повышающих привлекательность конкретного двора и района в целом).

 

4. В Отчете об оценке индивидуального дома должны быть указаны:

4.1. Данные кадастрового паспорта земельного участка/выписки из ЕГРН, содержащей сведения об объекте недвижимости;

4.2. Размер участка согласно кадастровому паспорту (чертежу)/выписке из ЕГРН, содержащей сведения об объекте недвижимости (чертежу);

4.3. Данные о наличии деревьев, газона;

4.4. Данные о наличии освещения;

4.5. Данные о наличии построек на земельном участке (как жилых, так и хозяйственных). Если по представленным Оценщику правоустанавливающим документам оценивается 2 и более смежных земельных участка, фактически объединённых в один целый, то в обязательном порядке отражается, на каком именно земельном участке расположены постройки, а также расположены ли они на границе участков;

4.6. Возможность/отсутствие возможности круглогодичного подъезда к земельному участку и заезд на него на легковом автомобильном транспорте;

4.7. Данные о разрешенном и фактическом использовании земельного участка.

4.8. Тип постройки дома (жилой, дачный, садовый дом);

4.9. Данные о возможности регистрации по месту жительства в данном доме;

4.10. Год постройки;

4.11. Материал стен;

4.12. Количество этажей дома;

4.13. Наличие хозяйственных построек;

4.14. Размер общей и жилой площади, площадь кухни, площадь подсобных помещений;

4.15. Высота потолков;

4.16. Наличие/отсутствие холодного водоснабжения, способ холодного водоснабжения;

4.17. Наличие/отсутствие горячего водоснабжения, способ горячего водоснабжения;

4.18. Наличие/отсутствие электричества, вид электроснабжения (подведен к участку, рабочая проводка в доме, другое);

4.19. Наличие/отсутствие канализации;

4.20. Наличие/отсутствие отопления, способ отопления;

4.21. Близость к скоростным магистралям, с указанием, к каким именно;

4.22. Близость к железнодорожным станциям, водоемам, населенным пунктам.

 

5. В Отчете об оценке земельного участка должны быть указаны:

5.1. Адрес;

5.2. Сведения об имущественных правах;

5.3. Данные кадастрового паспорта земельного участка/выписки из ЕГРН, содержащей сведения об объекте недвижимости;

5.4. Размер участка согласно кадастровому паспорту (чертежу)/выписке из ЕГРН, содержащей сведения об объекте недвижимости (чертежу);

5.5. Категория земель;

5.6. Инженерно-геологические, топографические характеристики;

5.7. Описание местоположения, расположения объекта;

5.8. Наличие на земельном участке иных объектов недвижимости (помимо оцениваемого), если подобные объекты выявлены. Если по представленным Оценщику правоустанавливающим документам оценивается 2 и более смежных земельных участка, фактически объединённых в один целый, то в обязательном порядке отражается, на каком именно земельном участке расположены улучшения, а также расположены ли они на границе участков;

5.9. Данные о разрешенном и фактическом использовании земельного участка;

5.10. Наличие и состав инженерных коммуникаций и прав на них;

5.11. Наличие и состав элементов благоустройства, ограждения;

5.12. Данные о наличии освещения;

5.13. Возможность/отсутствие возможности круглогодичного подъезда к земельному участку и заезд на него на легковом автомобильном транспорте;

5.14. Близость к скоростным магистралям, железнодорожным станциям, водоемам, населенным пунктам;

5.15. Отчет должен содержать фотографии оцениваемого земельного участка, наличие ограждений, дренажных систем и пр.

 

Требования к Отчету об оценке недвижимости коммерческого назначения

1. Общие требования

1.1. Содержание Отчета об оценке должно соответствовать требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»/1/, Федеральных стандартов оценки № 1, 2, 3, 7, 9 (ФСО №1, ФСО №2, ФСО №3, ФСО №7, ФСО №9) /2-6/, а также всем стандартам и правилам оценочной деятельности, утвержденным саморегулируемой организацией Оценщиков, членом которой является Оценщик подготовивший Отчет об оценке.

1.2. Оценщик не должен производить оценку, если предоставленные заказчиком документы, а именно:

 а) правоустанавливающие документы, подлежащие государственной регистрации — не зарегистрированы в установленном порядке в соответствии с действующим законодательством РФ;

б) поэтажный план, экспликации помещений к поэтажному плану — не удостоверены органом, осуществляющим технический учет и инвентаризацию (ГУП/МУП «Бюро технической инвентаризации», ФГУП «Ростехинвентаризация», АО «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ»);

в) кадастровый паспорт либо выписка из кадастрового паспорта, полученные до 01.01.2017 г., — не удостоверены органом, осуществляющим кадастровый учет объектов капитального строительства (Росреестр);

г) выписка из Единого государственного реестра недвижимости, полученная после 01.01.2017 г., — не удостоверена1 органом регистрации прав/многофункциональным центром (Росреестр);

1.3. Отчет об оценке должен быть выполнен Оценочной организацией, включенной в перечень оценочных организаций или удовлетворяющей Требованиям к Оценочным организациям, размещенным на сайте Банка.

1.4. Оценщик и/или лицо, уполномоченное на это Оценщиком (другой оценщик/специалист), в процессе проведения оценки должен(но) лично осмотреть объект оценки. К отчету об оценки должны быть приложены качественные цветные фотографии:

— общего вида объекта оценки (если получить общее изображение объекта было невозможно, к Отчету могут прикладываться фотографии отдельных частей здания, позволяющие сформировать целое изображение объекта, также фотографии, позволяющие определить его адрес);

— изображения имеющихся повреждений (внешних и внутренних) и переоборудованных помещений (при наличии таковых), указанных в допущениях и ограничениях.

 1.5. В Отчете об оценке должны быть отражены все промежуточные расчеты, а также вся существенная с точки зрения влияния на величину рыночной стоимости Объекта оценки информация, полученная в ходе проведения оценки.

1.6. Должно быть отражено наличие/отсутствие обременений.

1.7. Должно быть отражено наличие перепланировок/модернизаций/реконструкций.

1.8. Отчет об оценке должен содержать анализ рынка, касающийся сегмента рынка недвижимости, к которому относится объект оценки.

1.9. При применении затратного подхода, в Отчете об оценке должны быть отражены следующие Основные параметры:

— затраты на воспроизводство или на замещение улучшений;

— прибыль предпринимателя;

— износ и устаревание.

 1.10. Количество объектов-аналогов при проведении оценки сравнительным/доходным подходом должно быть не менее 4-х для населенных пунктов с населением более 500 тысяч человек, 3-х — для прочих населенных пунктов. В приложении должны быть приведены ссылки на источники получения информации (контактные телефоны, реквизиты операторов рынка: ФИО агента и/или наименование агентства, полные ссылки на страницы сети интернет) и копии материалов (распечатки соответствующих страниц из сети интернет, коммерческих предложений, объявлений и т.п.). Копии материалов об объектах-аналогах считаются актуальными при условии даты их публикации не более 4 (четырех) месяцев до даты составления отчета об оценке для населенных пунктов с населением свыше 500 тысяч человек, не более 7 (семи) месяцев для населенных пунктов с населением от 250 тысяч до 500 тысяч человек и не более 9 (девяти) месяцев для населенных пунктов с населением до 250 тысяч человек.

 1.11. Объекты-аналоги5 должны иметь схожие характеристики с объектом оценки, иметь максимально близкое соответствие аналога объекту оценки по дате предложения и по основным ценообразующим факторам.

1.12. Используемые в отчете корректировки должны быть обоснованы. Шкала и процедура корректировок не должна меняться от одного объекта аналога к другому.

1.13. Отчет должен быть составлен без учета элементов улучшения, например, при оценке меблированного помещения, оценка должна производиться исходя из стоимости Объекта оценки без мебели.

1.14. В случае если собственник объекта юридическое лицо, в Отчете указывается балансовая стоимость объекта оценки (при наличии).

1.15. При оценке нескольких объектов недвижимости (например, земельного участка и возведенных на нем строений, земельных участков, расположенных в непосредственной близости друг от друга и т.п.) в Отчете должны быть указаны по отдельности стоимости каждого объекта недвижимости, зарегистрированного в соответствии с действующим законодательством, а также совокупная стоимость всех оцениваемых объектов.

1.16. Доходный подход при оценке объектов коммерческой недвижимости может быть представлен следующими методами:

— методом капитализации доходов;

— методом дисконтированных денежных потоков;

— методами, использующими другие формализованные модели.

 1.17. При применении доходного подхода в Отчете об оценке должны быть отражены следующие основные параметры:

— период прогнозирования величины будущих доходов;

— уровень используемых в расчете арендных ставок или дохода;

— степень «загрузки» объекта (должен быть проведен анализ с указанием объема площадей, которые на текущий момент, например, сданы в аренду);

— уровень операционных расходов с указанием структуры операционных расходов (включая резерв на замещение), включение/не включение коммунальных расходов, НДС;

— обоснование ставок капитализации и дисконтирования.

 1.18. При согласовании результатов, полученных с применением различных подходов к оценке, а также использовании разных методов в рамках применения каждого подхода, Оценщик должен привести в Отчете об оценке описание процедуры соответствующего согласования.

1.19. Отчет должен содержать информацию о квалификационном аттестате Оценщика, подготовившего Отчет. Квалификационный аттестат должен быть выдан по направлению оценочной деятельности «Оценка недвижимости». В приложении к отчету должна содержаться копия данного квалификационного аттестата.

1.20. В приложении к Отчету должны содержаться копии документов, используемые Оценщиком и устанавливающие количественные и качественные характеристики объекта оценки, в том числе правоустанавливающие и правоподтверждающие документы, а также документы технической инвентаризации, заключения экспертиз, а также другие документы по объекту оценки (при их наличии).

 

2. В Отчете об оценке недвижимости коммерческого назначения должны быть указаны:

2.1. Адрес;

2.2. Сведения об имущественных правах;

2.3. Кадастровый номер, инвентарный номер, условный номер (при наличии);

2.4. Размер общей/полезной площади;

2.5. Сведения об основных конструктивных элементах (фундаментов, несущих и ограждающих конструкций, проемов, отделки) и их состоянии;

2.6. Этаж/этажность, наличие подземных этажей;

2.7. Класс объекта (если применимо);

2.8. Год постройки объекта;

2.9. Описание местоположения, расположения объекта (уровень транспортной доступности, уровень развития инфраструктуры, окружающая застройка, близость к населенным пунктам, расстояние до метро пешком, общественным транспортом (при наличии метро в населенном пункте нахождения объекта оценки);

2.10. Данные о подключении объекта к системе электро-, газоснабжения, холодному и горячему водоснабжению, канализации, а также о наличии/отсутствии соответствующего оборудования.

2.11. Разрешенное и текущее использование объекта;

2.12. Данные о физическом износе объекта в процентах, указав ссылку на источник информации, либо расчет процента износа;

2.13. Мнение Оценщика о необходимости/отсутствии необходимости в ремонтных работах объекта с обоснованием данного мнения;

2.14. Если объектом оценки является помещение или часть здания, приводится описание здания в целом и оцениваемых помещений, включая их расположение в здании.

 

3. В Отчете об оценке земельного участка должны быть указаны:

3.1. Адрес;

3.2. Сведения об имущественных правах;

3.3. Данные кадастрового паспорта земельного участка/выписки из ЕГРН, содержащей сведения об объекте недвижимости;

3.4. Размер участка согласно кадастровому паспорту (чертежу)/выписке из ЕГРН, содержащей сведения об объекте недвижимости (чертежу);

3.5. Категория земель;

3.6. Инженерно-геологические, топографические характеристики;

3.7. Площадь застройки;

3.8. Описание местоположения, расположения объекта;

3.9. Наличие на земельном участке иных объектов недвижимости (помимо оцениваемого), если подобные объекты выявлены. Если по представленным Оценщику правоустанавливающим документам оценивается 2 и более смежных земельных участка, фактически объединённых в один целый, то в обязательном порядке отражается, на каком именно земельном участке расположены улучшения, а также расположены ли они на границе участков;

3.10. Данные о разрешенном и фактическом использовании земельного участка;

3.11. Наличие и состав инженерных коммуникаций и прав на них;

3.12. Наличие и состав элементов благоустройства, ограждения.