Если вы хотите приобрести в ипотеку некий объект недвижимости – дом или квартиру, нужно точно оценить его стоимость. То же самое нужно сделать, если хотите получить кредит под залог собственной квартиры. Это требование банка, и от этого никуда не деться. Не менее строго относятся к этому и страховые компании. Когда на одной чаше весов квартира, а на другой – деньги, то необходимо провести осмотр недвижимости специалистом и определить её точную стоимость.
Делать это должны специалисты – оценщики, а мнение владельца в расчёт не принимается, так как он заинтересован завысить эту цену. К тому же, при расчёте нужно учитывать множество факторов, а не просто среднюю цену для города.
Кстати, если вы хотите приобрести или продать квартиру, то тоже можете прибегнуть к помощи оценщика. При покупке это поможет сэкономить и не переплатить лишнего, а при продаже – назначить адекватную рыночную цену, а не ориентироваться на чужие объявления, и не прогадать.
Первый этап работы оценщика – осмотр. По закону личное присутствие оценщика на объекте не обязательно. Он может провести анализ и по собранным данным, в том числе расположению квартиры и фотографиям. Но на практике без этого не обойтись, поэтому оценщик лично выполняет осмотр.
Каким моментам уделяют особое внимание при осмотре
Чаще всего оценку недвижимости заказывают для приобретения её по ипотеке. Примем этот вариант за рабочую ситуацию, хотя и в других отличий мало.
В процессе осмотра эксперт уделяет особое внимание на следующие моменты:
- Физическое состояние объекта – отделку, качество ремонта, износ помещений. Ведь если взять две совершенно одинаковые квартиры, даже в одном доме, они будут иметь разную стоимость именно из-за этих параметров.
- Наличие самовольной перепланировки – для банков это может стать крупным негативным фактором. Это можно выявить именно при личном осмотре недвижимости, так как по документам всё может быть в порядке.
Опираясь только на документы, оценщик может допустить ошибку, особенно из-за последнего пункта. Поэтому зачастую лучше провести осмотр на месте, и так эксперты и поступают, особенно когда информации недостаточно.
Как происходит осмотр недвижимости
Если вы заказали оценку квартиры или дома, то работа начинается еще издалека. Не забывайте, что стоимость складывается из многих факторов, в том числе и расположения дома, инфраструктуры, и многого другого.
Так как впоследствии будет составляться юридически правильный отчёт, то очень важной будет фотофиксация всех деталей. Делать это может как сам оценщик, так и специально приглашённый фотограф. Иногда такой специалист может сделать фотофиксацию на месте самостоятельно, в дальнейшем оценщику будет достаточно только посетить объект на предмет выявления перепланировки.
Затем оценщик на основе всех данных определяет рыночную стоимость и выдаёт вам пакет документов. С ним можно обращаться в банк или другую организацию, где эта оценка требуется.
Фотографирование
Съёмка начинается издалека, с общих видов, и фиксируются все важные детали. Порядок такой:
- Общие фотографии дома с разных ракурсов. В том числе фиксируются подъездные пути, детская площадка и парковка.
- Табличка с адресом на доме
- Вход в подъезд.
- Подъезд внутри, вид от двери и вид с входной дверью.
- Лестничная клетка – фотографируется как сама площадка, так и лестничные пролёты вверх и вниз.
- Лифты, если есть.
- Мусоропровод.
- Лестничная площадка или коридор, где расположена квартира.
- Входная дверь в квартиру с номером на ней.
- Все комнаты, включая ванную, санузел, лоджию, балкон. Вид из окон.
- Счётчики – электроэнергии, воды, газа.
Снимки комнат и других помещений делаются так, чтобы охватывали как можно большую площадь. Так, комнату нужно снимать сначала от двери, а затем от противоположной стены в направлении двери. Если комнаты большие, их можно разбить на 2 или более частей, и снять последовательно. Нужно захватывать и потолок с люстрами и другими имеющимися на нём деталями.
Примеры правильно сделанных фотографий комнат при оценке недвижимости.
На снимках должна быть видна отделка и мелкие детали, поэтому нужно делать их при хорошем освещении. Неопытные фотографы могут фотографировать углы – так делать не надо, если только там не находится важный элемент обстановки, например, бойлер. В тесных помещения, например, в ванной, иногда приходится делать несколько таких снимков, чтобы охватить всё полностью.
Пользуясь этой небольшой инструкцией, вы можете самостоятельно сделать фотографии и отправить их оценщику в одном архиве. Если они будут достаточно качественными и подробными, оценщику легче будет провести экспресс-оценку имущества, определить стоимость оценочных услуг, и ориентировочный диапазон стоимости объекта оценки.
Какие документы выдаются оценщиком
Иногда, но далеко не всегда, требуется составление акта самого осмотра недвижимости. Этот акт и фотографии будут приложены к окончательному отчёту об оценке — именно он и будет конечным результатом всей работы. Он имеет юридическую силу и принимается различными организациями. На основе этого отчёта об оценке сотрудники банка, страховой компании или другой организации смогут принять решение по выдаче ипотеки, сумме страховки и т.д. Также они смогут убедиться в отсутствии перепланировки, а на это внимание обратят обязательно.
Осмотр недвижимости – важный этап, который позволяет определить её реальную рыночную стоимость. Правильное оформление осмотра может повлиять на итоговый результат, например, выдачу ипотеки. Поэтому рекомендуем обращаться только к грамотным оценщикам, которые имеют большой опыт.
О требованиях, предъявляемых Сбербанком к отчетам об оценке жилой недвижимости, читайте здесь
О требованиях, предъявляемых Россельхозбанком к отчетам об оценке жилой недвижимости, читайте здесь
О том, кто имеет право подписи отчета об оценке, читайте здесь
Еще о том, как проводится осмотр квартиры для ипотеки, читайте здесь
Если у Вас остались вопросы — задайте их нам здесь!