Рост ставок
В 2022 году некоторые российские банки уже повысили ставки по ипотеке, а остальные, похоже, скоро подтянутся. Как бы ни старались российские банки удержать ставки на жилищные кредиты, они в ближайшее время будут вынуждены скорректировать их в сторону повышения. Скорее всего, у покупателей останется единственная возможность взять квартиру в ипотеку под низкий процент — это программы господдержки. В прошлом году ключевая ставка Банка России увеличилась в два раза: за семь заседаний с 4,215% она выросла до 8,5% годовых. Вслед за ней росли и ставки по ипотеке. В России традиционно ЦБ вслед за ростом инфляции поднимает ключевую ставку, ограничивая таким образом доступ банков к ресурсам и полагая, что при дефиците ресурсов будет сдерживаться спрос и инфляция снизится. Для банков ЦБ является гарантированным, но не главным источником ресурсов. Именно поэтому банки не мгновенно вслед за ростом ключевой ставки повышают свои ставки по депозитам и, соответственно, по кредитам. Но повышают обязательно, так как рыночные ресурсы не могут быть существенно дешевле гарантированных. По мере выравнивания ставок по депозитам с ключевой ставкой растет и рыночная ставка по ипотеке. При этом в банках не повышается ставка ипотеки с господдержкой. Следующее заседание совета директоров Центробанка состоится в феврале, но некоторые банки не стали ждать нового возможного повышения ключевой ставки регулятором и подняли «ипотечные проценты». Так, к примеру, один из крупнейших отечественных банков — ВТБ — поднял ставку по ипотеке на 1%, до 10,3%, на вторичное жилье и новостройки. На очереди другие банки, которые будут вынуждены пойти по тому же пути в ситуации повышения ключевой ставки, снижения курса рубля относительно доллара, обвала финансовых рынков. Еще одна причина повышения ставки по ипотеке — рост доходности по облигациям федерального займа (ОФЗ).
Льготная ипотека
Многие эксперты рынка сходятся в одном: ситуация может проясниться к июлю, когда встанет вопрос о продлении программы государственной поддержки, стартовавшей в апреле 2020 года. Тренд повышения ставок на тренд снижения при хорошем развитии событий может начать меняться летом. Более реально, что он продлится до осени. Во время кризиса 2015 года, к примеру, льготная ипотека не раз продлевалась, до тех пор пока рыночные ставки не сравнялись с льготной, и, как следствие, необходимость в государственной поддержке исчезла. При этом в 2021 году глава ЦБ Эльвира Набиуллина заявила, что регулятор предлагает не продлевать льготную программу ипотеки, поскольку это может поддержать продолжающееся подорожание жилья. Ряд экспертов считает, что можно ожидать роста ипотечных предложений, по условиям которых застройщики субсидируют ставку собственными средствами. Одним словом, в краткосрочной перспективе имеет смысл ждать, что банки будут повышать ставки по ипотечным продуктам, не трогая льготные программы с господдержкой.
Цены на квартиры
Девелоперы считают, что цены на недвижимость могут «успокоиться» в связи с повышением ставок по ипотеке. При этом сильного падения рынка новостроек не будет, поскольку банки все еще выдают кредиты с господдержкой «Льготная ипотека», «Семейная ипотека» и другие. Государство продолжает субсидировать ставки отдельным категориям заемщиков, в том числе семьям с детьми. Цены на квартиры, возможно, стабилизируются на уровне инфляции до 10% в год. При повышении ставок их влияние несколько меняется. уменьшается покупательская способность. Уходят покупатели квартир ради дешевого кредита. В первую очередь влиять на ситуацию будут фундаментальные факторы роста цен на недвижимость. Скорее всего, ставка стабилизируется на уровне, наблюдавшемся до пандемии, и резкого скачка цен больше не будет. Кроме того, девелоперы будут стимулировать спрос с помощью программ субсидированной ипотеки. Также возможен запуск новых программ господдержки. Некоторые эксперты уверены, что результатом роста ипотечных ставок в России станет не только увеличение количества скидочных программ от застройщиков, но и активизация на рынке вторички и снижение доходности от сдачи квартир в аренду.
Как ипотека стала выгодной
Ипотеке в нашей стране чуть больше 20 лет. Сначала был принят закон «Об ипотеке» и создано Агентство по ипотечному и жилищному кредитованию. С этого и началась история ипотечного кредитования в России. В 1998 году ипотеку выдавали на три года под 40% годовых. На такие условия мало кто мог пойти. Ипотека стала массовой со второй половины 2000-х годов. Условия кредитования стали мягче, цены на недвижимость росли — ипотека стала выгодной покупателям. После кризиса 2008 года доля ипотеки на рынке покупки недвижимости сократилась. А в 2014-м системе ипотечного кредитования был нанесен сокрушительный удар. Обвал рубля привел к тому, что размеры платежей по валютной ипотеке выросли практически в два раза. Это практически похоронило валютную ипотеку в России.
Какая ипотека популярна у россиян
В прошлом году, по данным Центробанка, российские банки выдали ипотечных кредитов на рекордные 5,7 трлн рублей, в декабре — на тоже рекордные 645 млрд рублей. Из общего объема ипотечных выдач в декабре около 160 млрд рублей было предоставлено в рамках госпрограмм. Больше всего кредитов было выдано по программам семейной ипотеки, выдачи по которой увеличились более чем на 60%, в то время как по льготной программе они выросли в меньшей степени — на 24%. За годы существования ипотечного рынка в России было выдано более 10 млн кредитов на жилье. Приобретено более полумиллиарда квадратных метров жилья. Ипотека позволила улучшить жилищные условия более чем 15% российских семей.
Заказать отчет об оценке квартиры или жилого дома с земельным участком в любом населенном пункте России можно здесь
Если не знаете, с чего начать — мы проконсультируем. Отправить сообщение